होम लोन के लिए सरल मंत्र, जितना जल्दी हो सके होम लोन प्रीपे कर दे। केवल निवेश जो बहुत अधिक रिटर्न दे रहे वो ही (होम लोन ब्याज दर + 5.5%) प्रीपेमेंट से अधिक लाभदायक होंगे।
जिस भी व्यक्ति ने होम लोन लिया है, उसका एक बहुत ही सरल प्रश्न होता है; क्या मुझे अपना होम लोन प्रीपे करना चाहिए या बचाया हुआ पैसा म्यूचुअल फंड या बैंक एफडी में लगाना चाहिए? परन्तु इस प्रश्न का कोई स्पष्ट उत्तर नहीं है। परिदृश्य के अनुसार इस प्रश्न का उत्तर बदल जाता है। यह लेख में इस दुविधा का उत्तर प्रदान करने का प्रयाश है।
हम ऐतिहासिक म्यूचुअल फंड रिटर्न और एफडी पर ब्याज दर को देखेंगे और किस परिदृश्य में, होम लोन का पूर्व भुगतान फायदेमंद है और किस मामले में जमा किये गए पैसे का निवेश करना फायदेमंद है।
आम तौर पर जब कोई घर / फ्लैट खरीदता है, तो वह घर / फ्लैट की ऊँची कीमतों एवं बहुत रियल एस्टेट पर बहुत ज्यादा टैक्स के कारण उसकी आर्थिक परिश्थिति दामडोल हो जाती है। उसे 20% डाउन पेमेंट और लगभग 10% टैक्स देने के लिए पैसे की व्यवस्था करनी पड़ती है। शुरुआत के महीने थोड़े मुश्किल में निकलते है। कुछ महीनों या एक या दो साल के बाद ही, घर खरीदार आय में वृद्धि के कारण फिर से बचत करना शुरू कर देता है।अब गृहस्वामी को इस सवाल का सामना करना पड़ता है कि बचाए गए पैसे का क्या किया जाए।
आइए विभिन्न परिदृश्यों को देखें और किस परिदृश्य में, गृहस्वामी अगर होम लोन की पूर्व भुगतान करेगा तो उसे लाभ होगा। (इस लेख में, मैंने एफडी पर ऐतिहासिक ब्याज दर और विभिन्न म्यूचुअल फंडों से आर्थिक लाभ पर चर्चा की है।) लेख में प्रस्तुत विश्लेषण के आधार पर; निम्नलिखित जानकारी मिल सकती है:
एफडी पर ऐतिहासिक औसत ब्याज दर 8.64% थी और केवल 27.13% म्यूचुअल फंड ने 8% से अधिक रिटर्न दिया है और केवल 5.17% म्यूचुअल फंड ने 10% से अधिक रिटर्न दिया है।
गृह ऋण का मूल विवरण; अक्टूबर 2018 में 20 साल के लिए 9.5% की ब्याज दर पर 40 लाख का होम लोन लिया गया है। इस ऋण के लिए समान मासिक किस्त (EMI) रु 37, 285 आता है। गृहस्वामी तब से ईएमआई चुका रहा है और अब तक 24 ईएमआई चुका चुका है। जैसा कि पिछले दो वर्षों में ब्याज दर गिर गई है, उसकी / उसके होम लोन की ब्याज दर भी घटकर 8.85% रह गई है।आय में वृद्धि के कारण उसने फिर से बचत शुरू कर दी है। वह एफडी / पीपीएफ, म्यूचुअल फंड जैसे निवेश के अवसरों की तलाश करता है।
यदि गृहस्वामी होम लोन समाप्त होने तक हर तिमाही में एक ईएमआई के बराबर राशि प्रीपे करता है; वह रु 1,533,281 या 15 लाख रुपये से अधिक के बराबर राशि बचाएगा। (परिदृश्य 2 देखें).
यदि वह एफडी, पीपीएफ या म्यूचुअल फंड जैसे किसी अन्य वित्तीय साधन में समान राशि का निवेश करता है, तो उसे तभी फायदा मिलेगा मिलेगा जब रिटर्न की दर लगभग 14% या उससे अधिक हो ( सेक्शन रिटर्न तुलना देखे)।
होम लोन के लिए सरल मंत्र, जितना जल्दी हो सके होम लोन प्रीपे कर दे। केवल निवेश जो बहुत अधिक रिटर्न दे रहे वो ही (होम लोन ब्याज दर + 5.5%) प्रीपेमेंट से अधिक लाभदायक होंगे।
होम लोन का विवरण
| होम लोन शुरू होने का दिन | 1/10/2018 |
| होम लोन की राशि | 40 lakh |
| ईएमआई | 37,285 |
| होम लोन की राशि शेष | 3,852,134 |
| होम लोन का समय बचा हुआ | 18 years |
| होम लोन की शुरुआत में ब्याज दर | 9.5% |
| वर्तमान ब्याज दर | 8.85% |
परिदृश्य 1: कोई पूर्व भुगतान नहीं
| अब तक का भुगतान (मूल + ब्याज) | 894,845 |
| होम लोन की कुल भुगतान शेष | 7,282,930 |
| प्रीपेमेंट के बगैर कुल भुगतान | 8,177,776 |
परिदृश्य 2: EMI के बराबर राशि का प्रत्येक तिमाही पूर्व भुगतान
| अब तक का भुगतान (मूल + ब्याज) | 894,845 |
| कुल भुगतान बाकी | 5,749,648 |
| प्रीपेमेंट के बगैर कुल भुगतान | 6,644,494 |
बचत = प्रीपेमेंट के बगैर कुल भुगतान - प्रीपेमेंट के बाद कुल भुगतान
1,533,281 = 8,177,776 - 6,644,494
अगर गृहस्वामी हर तिमाही ईएमआई के बराबर राशि का पूर्व भुगतान करता है, तो गृहस्वामी ब्याज भुगतान में 15.33 लाख रुपये बचाएगा।
रिटर्न की तुलना
निचे दिया हुआ टेबल विभिन्न अनुमानित रिटर्न की परिश्थिति में निवेश के लाभ की तुलना होम लोन प्रीपेमेंट से करता है.
| अनुमानित रिटर्न दर | निवेश से लाभ | प्रीपेमेंट से लाभ | क्या अच्छा है? प्रीपेमेंट या निवेश |
|---|---|---|---|
| 6.00% | 502630 | 1533281 | प्रीपेमेंट |
| 8.00% | 717265 | 1533281 | प्रीपेमेंट |
| 10.00% | 961324 | 1533281 | प्रीपेमेंट |
| 12.00% | 1239146 | 1533281 | प्रीपेमेंट |
| 14.00% | 1555723 | 1533281 | निवेश |